Những Rủi Ro Mà Người Mua Nhà Gặp Phải Khi Mua Nhà Ở Xã Hội

Chào luật sư , tôi đang có nhu cầu mua nhưng tôi không biết các quy định của pháp luật như thế nào là hợp pháp để được cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng nhà hợp pháp. Tôi rất mong nhận được kết quả tư vấn của luật sư qua .

: Tôi có một người bạn được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên sau khi mua nhà thì anh ấy không muốn ở và có ý định bán lại nó cho tôi. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật thì bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Tôi đang có nhu cầu nhưng sau 5 năm thì nhà này mới được cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đ&# 7891;ng cho thuê, thuê mua, bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lí nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tô chức cưỡng chế thu hồi lại nhà ở đó. Vậy thưa luật sư việc mua nhà ở xã hội bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn những rủi ro gì. Tôi rất mong được lời giải đáp của luật sư qua

Không chỉ rao bán công khai, hiện nay có tình trạng mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức "Hợp đồng ủy quyền" được công chứng. Theo các điều khoản của hợp đồng ủy quyền mua nhà ở xã hội này nêu rõ, bên được uy quyền( người mua) thay mặt bên uy quyền nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ, ký biên bản bàn giao căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như điện, nước với các cơ quan chức năng và thực hiện việc thanh toán tiền sử dụng các dịch vụ trên...

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, hình thức ủy quyền cũng có những rủi ro cho bên được ủy quyền như: do hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và được ủy quyền chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định do bên ủy quyền cho phép thực hiện, do đó, nếu bạn ký hợp đồng uy quyền với chủ căn hộ thì gia đình bạn sẽ bị hạn chế một số quyên lợi. Mặt khác, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ bị coi là đương nhiên hết hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết; đồng thời bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho bạn một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bạn nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Còn theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2024 thì quy định hợp đồng mua bán tài sản (nhà ở xã hội là tài sản) là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau. Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyên sở h 919;u nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý để cho rằng nhà đó là quyền sở hữu của người mua.

Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác và việc mua bán nhà là bất hợp pháp.

Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền là người uy quyền chết. Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật dân sự 2024 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, điều này rất dễ tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qu a bản hợp đồng ủy quyền có thê chịu nhiều rủi ro thậm chí là mất trắng.

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì bạn cũng có thể lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là bán sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dịch, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nh& #7853;n với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

1, Đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2, Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trư trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên, theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của bạn một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho bạn, do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì bạn chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

+ Hiện nay, nhiều người cũng lựa chọn ký vi bằng về việc mua bán nhà khi bên bán chưa đủ điều kiện để bán nhà. Hợp đồng được ký vi bằng tại văn phòng thừa phát lại ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán, tuy nhiên hợp đồng này lại không được coi là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bạn mà vi bằng này sẽ được coi là bằng chứng trước tòa nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra.

Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ qua hoặc Địa chỉ trụ sở : Số 8 ngõ 22 Đỗ Quang ( trên đường Trần Duy Hưng ), Cầu Giấy, Hà Nội.